蛋壳公寓商业模式面临大考 多地房东上门解约租客收到搬离知照照顾

 6080理论     |      2020-11-18 03:53

  原标题:蛋壳公寓商业模式面临大考 多地房东上门解约租客收到搬离知照照顾

  日前,自称管理房间“40万+”,累计服务用户“100万+”的上市公司蛋壳公寓,在北京等多地遭遇租客房东维权,以致其商业模式再受质疑。

  11月16日,已经入冬的北京,上百人在位于向阳门外大街的蛋壳公寓北京总部列队维权。其中一位租客告诉《证券日报》记者,这个维权长队里,有房东、租客,还有被拖欠工资的蛋壳公寓保洁、缮治人员。

  “在吾们的微信维权群里,不光仅是北京,在上海、深圳、杭州和武汉等地,也一连有房东和租客请求与蛋壳解约。”该租客外示。

  同日下昼,记者在一个北京蛋壳公寓维权微信群中望到了云云一句话,“你们打吧(群友发的投诉电话),吾冻得拿不停止机了。”两天时间,这个群从100多人上增补到超420人,其中大无数都是与微多银走签了租金贷的租户。

  而就在几天前的11月12日,蛋壳公寓有关公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司新添被实走人新闻,实走标的约为572万元,这是11月份蛋壳公寓第三次成为被实走人。《证券日报》记者从天眼查方面获悉,截至11月16日,蛋壳公寓被实走总金额为1092万元。

  “列为被实走人对企业的影响较大,一方面代外了企业无偿债能力,经营现金流危境;另一方面会影响企业的经营名誉,品牌现象受损。”一位不愿具名的业内资深人士向《证券日报》记者泄露,同时,也会影响资本市场上投资者的信念,对企业的永远发展存在质疑,企业的估值会大幅缩水。

  片面租客接到清退知照照顾

  退租仍忧忧郁贷款违约

  “11月13日夜晚,房东上门告诉吾,蛋壳公寓从11月1日首至今异国付房租。”北京蛋壳公寓的女租客杨幼青(化名)在批准《证券日报》记者采访时外示,“房东请求吾半个月内搬离,不然他就报警处理了。”

  杨幼青称,此后本身有关了蛋壳公寓管家,但对方外示已经离职。“他提出吾先办理退租,倘若蛋壳不休业休业,也许还能退还押金,若不息交租存在变成纯亏损的能够性。”

  “但吾与面临雷怜悯况的租客交流后得知,最先即使吾在APP上申请退租,也能够异国人理;第二,即使成功办理了退租,吾还面临着征信记录违约的风险。”杨幼青告诉《证券日报》记者,今年9月份签相符同的时候,蛋壳公寓的管家说现在租房无数都用租金贷的形势,蛋壳公寓和微多银走签相符同,租户给微多银走月付房租,贷款利息由蛋壳公寓承担,从每个月的服务费中扣除。

  而在与《证券日报》记者的交流中,杨幼青甚至都说不清租金贷到底是怎么一回事,就本着“信任大公司”的思想签了相符同。

  “长租企业与第三方金融机构配相符,在长租公寓企业与租客签定租赁契约的基础上,租客与第三方金融机构签定贷款相符同,对房租进走分期支付,每月还本付息,以缩短一次性支付租金的成本压力;长租企业则经由过程第三方金融机构一次性获取集体租赁周期的资金,清淡为一年,在短期内获得大量资金,缓解资金压力;金融机构经由过程租金贷来获取肯定的收好收好。”有不愿具名的分析师对《证券日报》记者注释道,在实际经营过程中,不少企业将经由过程租金贷获得的资金用作周围膨胀或其他用途。若长租公寓企业经营不善面临危境,则租客在租住权无法保障的情况下,照样必要承担该租金贷产生的还款压力。

  “现在蛋壳公寓收了钱不给房东租金,房东上门来修整租客。许多人面临着一面被撵,一面倘若办理退租就能够征信违约的风险。”杨幼青称,“面临相通题目的,仅吾们群里就有300多人,而且人数还在不息增补,只是每幼我的贷款金额分歧而已。”

  “还有许多租客遭遇了断水断电,不少人告伪往列队维权。”杨幼青称,“上个月保洁就没再来了,还有一些管家都离职了,正本负责吾的管家也相通,说是由于蛋壳异国按期发工资。以是往北京总部维权的人中也有一些是蛋壳公寓正本的员工。”杨幼青发给《证券日报》记者多份与管家微信疏导的记录,证实她的说辞。

  记者所在的维权群仅2天时间已更新数千条新闻。“管家没了,客服有关不上。”“押金不给吾就当别离费了,请消弭租金贷就好。”租客各有各的说法,各有各的无奈。11月17日,这个群更名为“报团取暖群”。

  赓续折本不见盈余预期

  再陷“资金链”断裂风波

  这不是蛋壳公寓第一次展现拖欠房东房租,导致租客被赶的情况了。

  今年2月中旬,坊间就有传闻称,蛋壳公寓在租户异国欠租的情况下,请求房东免除3个月房租,且异国在约准时间内付款给签约业主。彼时,一些业主和租客最先忧忧郁蛋壳公寓是不是资金链断裂了。

  2月17日,针对公多质疑的“资金链断裂”题目,蛋壳公寓官方微信公多号回复称,这是不实新闻,公司经营状态安详。并且针对欠租,将会在与房东商议完免租事宜后,尽快安排打款。

  然而,大半年时间以前了,面对这一次多地相继展现的房东、租户荟萃解约事件,蛋壳公寓要休业的新闻不胫而走。11月16日,蛋壳公寓公开称,“吾们异国休业,也不会跑路。”对此,记者在分歧时段别离拨通了蛋壳公寓有关对接人的电话,但该人士并异国接听。

  11月16日,与蛋壳配相符“租金贷”营业的微多银走发外公开声明称:“提出客户在已付期间不息居住,保障相符法权好。倘若客户相符法权好受到侵扰进犯(如强制清退、断水、断电等情况),提出经由过程法律途径维护恰当权好。如客户已被迫搬离,吾走将做出适当安排,尽量珍惜客户权好,起码在2021年3月31日前,征信将不受影响。”

  但租客忧忧郁的是明年3月份之后仍有征信记录违约的风险,房东忧忧郁的是蛋壳公寓不会再付租期内的租金,每一单相符同的背后,都涉及数千元、数万元的资金。

  这家第二个赴美上市的长租公寓运营商异日将何往何从?

  公开原料表现,蛋壳公寓成立于2015年1月21日,隶属于紫梧桐(北京)资产管理有限公司,注册资本1000万元。成立至今,蛋壳公寓共获得八轮融资,投资方包括开物华登、喜悦资本、华人文化、高榕资本等。

  2020年1月17日,蛋壳公寓在纽交所上市,上市当天市值27.4亿美元,但现在市值不到3亿美元。现在,蛋壳公寓在国内13个城市挑供长租服务,运营公寓数目超过40万间。

  按照蛋壳公寓此前发布的招股表明书和2020年Q1财报(2020年Q2、Q3财报暂未发布)来望,蛋壳公寓2017年、2018年、2019年前9个月的净折本别离为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元;营收别离为6.57亿元、26.75亿元、50.00亿元。蛋壳公寓在2020年Q1的营收为19.4亿元,净折本为9.789亿元。赓续折本,并异国盈余迹象。

  “蛋壳公寓最主要的症结有两个。”上述不愿具名人士向《证券日报》记者外示,一是前期膨胀太快,盲现在扩大管理房间周围,2017年-2018年获得的房源添长迅猛,但与之匹配的房源运营管理能力未及时补齐;二是未聚焦单店盈余,在单店未盈余的情况下,企业答有响答的经营预警机制,异国做好“以出定收”的动态房源管理,企业答按照出房速度及时调整收房情况。

  商业模式袒露薄弱性

  敲响走业警钟

  不得不说,近三年来,长租公寓发展迅猛,不论是房地产开发商,照样品牌运营商都在积极组织,但玩家的运营能力实在杂乱无章。

  按照贝壳钻研院不十足统计,今年长租公寓企业集体表现战略聚焦或紧缩态势,房企对长租公寓的亲炎减退,TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓营业。

  稀奇是受到疫情冲击后,旧商业模式暗藏的风险最先浮出水面。“对多家长租公寓企业调研发现,今年长租公寓企业生存状况表现分化状态。”贝壳钻研院高级分析师黄卉向《证券日报》记者外示,一方面疫情对经营能力较强的头部企业影响较幼,这类企业往往采取郑重聚焦的经营战略,在不膨胀的情况下维持现有经营周围;另一方面疫情对中幼企业的冲击较大,存在削减管理房源周围、裁员等情况以断臂求生。

  “这袒露了片面长租公寓商业模式的薄弱性。”上述不愿具名人士向《证券日报》记者外示,一是租金成本高,现在大片面长租公寓采取的都是包租模式,从业主处租赁房源,经过装修后再出租给租客,租金成本在总成本中占比超过50%,而装修和运营也必要较高的成本投入;二是商业模式的变通性差,长租企业清淡会与业主签定3年-5年的租赁相符同,在约按期限之后租金会按比例添长,而在遭遇市场风险和转折的情况下,照样要按约定缴纳租金,就给企业经营带来了较大的成本压力;三是邃密化运营请求高,长租公寓企业理论上来讲答当按照出房情况来决定收房速度,但片面幼企业为了拓展周围会相对激进地收房,而出租能力矮能够导致空置率较高,现金流正本就奄奄一息,更添难以招架市场风险。

  “行为长租公寓走业的标杆企业,蛋壳公寓实在展现了经营难得。”地产分析师厉跃进向《证券日报》记者外示,“长租公寓是一个新兴走业,叠添疫情导致租赁需求不强等多方因素影响造成现在局面,对于企业管理来说,后续必要竖立风险管控系统。此次事件倒逼走业企业复盘和思考自身经营题目,倒逼企业成长,产品、模式均待变革。”

  “一是企业发展必要慢下来,做幸运营能力建设;二是企业必要进一步审阅自身经营的风险及相符规性,做好资金链的管理以及风险答急预案;三是做好‘以出定收’的房源管理,尤其是在疫情等不走控因素的影响下,企业答具备动态管理房源的能力,及时调整收房速度,降矮库存房源,变通答对市场转折。”黄卉向《证券日报》记者外示,固然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境,但走业永远向好向稳发展的态势不会变。

  黄卉认为,走业将添速洗牌和进化,经营能力不能的尾部企业会逐渐被镌汰,走业荟萃度不息升迁,租赁企业必要不息聚焦自吾能力建设,迭代租赁产品设计,已足租客品质居住需求,才能在市场中不息突围。

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义务编辑:戚琦琦